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A Convenção do Condomínio possui caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma” e não um contrato. Por esse motivo, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil).

O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça.

A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas.

Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais dos condôminos. Já o Regimento Interno tem por objetivo apenas reger a convivência entre os condôminos.

Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.

Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A Convenção Condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o Regulamento Interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes, entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)

A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, §1º, do Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente de eles terem constituição anterior ou posterior à data de promulgação do referido Código.

É certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% (dois por cento) do Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito.

Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.

Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% (dois por cento) fixado pelo art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil).

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).

Nem sempre. Este adicional é em razão da legislação trabalhista. Para o INSS é preciso comprovação de outros requisitos previstos em leis próprias de acordo à cada época.

Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da “Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos – da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002” e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.

Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O SECOVI não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Além do mais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.

Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei nº 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei nº 8.009/90: Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

É vedada a votação secreta por dois motivos: a – Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.